根据国家有关规定，砖混自建房的使用年限为50年但如果建筑质量好，房子能用一两百年，就需要对房子进行鉴定或修缮，以延长自建房的使用寿命。

房屋的结构类型主要以其承重结构所用的材料来划分。目前大部分商品房都是砖混结构砖混结构的主要承重结构是粘土砖和少量钢筋混凝土构件，只适用于多层住宅它的优点是成本低，保温、保温性能好，施工方便。缺点是房屋开间、由于出入受限，室内格局一般无法改变，墙体结构占用空间过大，整体性强、耐久性较差。房屋的折旧年限是指房屋价值转移的时期，是使用过程中由社会经济条件决定的社会必要平均使用年限，也叫经济寿命。房子的使用年限一般大于折旧年限。

不同建筑结构的折旧年限国家的规定是：钢筋混凝土结构60年；砖混结构50年。

一般建筑设计时间尺度的使用年限为50年。天花板有明显的平行裂缝，看天花板是什么材料的如果是预制楼板，裂缝垂直于承重墙，但墙体没有开裂，不影响正常使用一般预制楼板打开，上层楼板可以再加工。

砖混结构也能抗7-8级地震。理论上，混凝土的寿命是50年（自然条件下）粘土砖的寿命是30年（而不是在沙漠的自然条件下）但如果气候干燥或者室内外装修措施得当-比如混凝土粘土砖的外露表面都是抹灰粉刷的，及时修补，留10代没问题。

一般砖混结构房屋居住年限为50年，房屋使用年限为终身，土地用途固定根据土地性质，纯住宅一般是70年土地产权。砖混结构的房子，住不到70年就要搬迁或者重新规划，因为砖混结构的寿命只有50年。

砖混自建房的使用寿命有多长？决定因素很多，可以总结如下

1）设计水平。如果按照国家砖混结构设计规范和抗震设计规范进行设计，将会提高结构的抗震性能和安全性、耐用性基本可以保证。汶川地震后，作为专业人士，我对都江堰的受损建筑进行了鉴定设计正规的砖混建筑，大部分都经受住了地震的考验，修复后还能继续使用;相反，几乎所有凭感觉设计的自建房都损坏严重。可见，形式设计直接关系到房屋的使用寿命。

2）建筑材料和施工质量也很关键。众所周知，为了省钱，很多建筑商购买废旧钢筋、地条钢、过期的水泥，甚至强度小于Mu10的砖，几个泥瓦匠就能砌好。这种建筑基本上不去讨论它的使用寿命，只要有外界不利因素，随时都可能有危险。所以不管房子大小，都要委托正规军进行施工。

3）合理使用也有利于延长砖混结构建筑的使用寿命。根据荷载规范，客厅、卧室、厨房正常活荷载的标准值为2.如果使用时随意敲墙，放置筒仓堆放粮食等超重物品，甚至将屋顶改造成深水鱼塘，都会对建筑造成破坏，严重影响其使用寿命。

4）合理的维护保养。对于局部渗水、内外墙抹灰空谷开裂风化、及时修补楼板局部开裂等通病。特别是钢筋混凝土的裂缝要及时修补和封闭，防止钢筋因接触空气水分而被腐蚀。需要强调的是，在冬季冰冻地区，尤其需要采取措施对外墙结构进行封闭，否则冻融循环的破坏力是很强的。

结语：虽然砖混自建房的使用年限是50年，但是通过设计、材料、合理使用和维护，使用寿命可延长至100~200年甚至更长。

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